اجاره

موضوع مرتبط ندارد - مدخل مرتبط ندارد - پرسش مرتبط ندارد

مقدمه

اجاره: تملیک منفعت در مقابل عوض. علاوه بر تعریف یاد شده که میان فقها مشهور است، تعریفهای دیگری نیز برای اجاره شده است، از جمله: عقد تملیک منفعت در مقابل عوض مشخص؛ تملیک عین در جهتی خاص برای مدّتی معیّن (مقابل بیع که تملیک از همه جهات است) و مسلّط کردن دیگری بر عین برای انتفاع از آن در مدّتی معیّن. به اجاره دهنده «موجر» یا «اجیر» و به اجاره کننده «مستأجر» و به عوض پرداختی یا اجاره بها «اُجر» یا «اجرت» گفته می‌شود.

عنوان اجاره، از بابهای مستقل فقهی است که از احکام و مسائل مربوط به آن تحت همین عنوان به تفصیل بحث شده، لیکن برخی احکام آن به مناسبت در دیگر ابواب فقهی نیز، مانند صلات، حج و تجارت آمده است.

انواع: مورد اجاره یا منفعت است، مانند منفعت خانه و مغازه و یا نیروی کار انسانی، مانند دوختن و شستن. از اوّلی به اجاره اعیان و از دومی به اجاره اعمال تعبیر می‌شود. به اجاره دهنده در اجاره اعیان، «موجر» و در اجاره اعمال «اجیر» گفته می‌شود.

ارکان: اجاره دارای سه رکن است:

1. عقد: عقد اجاره همچون دیگر عقدها به ایجاب و قبول نیاز دارد و با هر لفظی که بیانگر مقصود باشد، تحقّق می‌یابد. در اجاره نیز مانند بیع، معاطات جاری است. عقد اجاره لازم است؛ از این رو، فسخ آن جز با رضایت دو طرف یا وجود یکی از اسباب فسخ، صحیح نیست. البته بنابر قول مشهور، اجاره معاطاتی لازم نیست و فسخ آن برای هر یک ـ تا زمانی که در عوض یا عین مورد اجاره تصرّف نشده باشد ـ صحیح است. شرایط عمومی صحّت عقد ـ مانند تَنجیز و عدم اشتراط چیزی که با مقتضای عقد منافات دارد، مانند عدم اجرت ـ در عقد اجاره نیز جاری است.
2. متعاقدان: در متعاقدان، یعنی موجر یا اجیر از یک سو، و مستأجر از سوی دیگر، بلوغ، عقل، اختیار و ممنوع نبودن از تصرّف در مال خود شرط است. البته سفیه اگر برای کاری اجیر شود، در صحّت و نفوذ اجاره بدون اجازه ولیّ اختلاف است. بنابر قول مشهور مُفلَّس می‌تواند بدون اذن ولیّ، برای کاری اجیر شود، هرچند نمی‌تواند در مالش تصرّف کند.
3. مورد اجاره (معقودٌ علیه): مورد اجاره در اجاره اعیان، منفعت عین و اجرت آن و در اجاره اعمال، عمل (نیروی کار) و اجرت آن است.

منفعت عین: در منفعت عین مورد اجاره شرایطی معتبر است. برخی از این شرایط عمومی، و نسبت به همه عقود معاوضی فراگیر است. برخی در خصوص عقد اجاره است که عبارتند از: مالیّت داشتن نزد عقلا؛ مملوک بودن، خواه مستقلاً و یا به تبعِ مملوک بودن عین؛ از بین نرفتن عین با استیفای منفعت آن (نه مثل اجاره نان جهت خوردن که با خوردن، عین آن از بین می‌رود)؛ امکان بهره‌برداری از عین در مدّت اجاره (بنابر این اجاره زمین برای کشاورزی در صورتی که آبیاری آن ممکن نباشد صحیح نیست)؛ مباح بودن منفعت (بنابر این اجاره انبار جهت نگهداری کالاهای حرام صحیح نیست)؛ قدرت بر تحویل دادن و تحویل گرفتن، اعم از قدرت عقلی و شرعی؛ معلوم بودن منفعت به تعیین عین مورد اجاره و تعیین نوع منفعت مقصود، مگر آنکه همه منافع مقصود باشد و تعیین مقدار منفعت به تعیین مدّت آن و یا به تعیین مقدار عمل، مانند اجاره حیوان جهت حمل کالایی معیّن و یا به غیر آن.

عمل: مورد اجاره در اجاره اعمال، عمل است که مطلوب در آن انجام دادن کار و خدمتی برای مستأجر است. شرایط مورد اجاره در اجاره اعمال عبارتند از: قدرت داشتن بر انجام کار مورد اجاره؛ موجود بودن موضوع عمل، مانند وجود پارچه در اجاره آن برای دوختن لباس؛ مالیّت داشتن عمل؛ بدین معنا که عقلا در مقابل آن پول بپردازند؛ مباح بودن عمل (بنابر این اجاره بر عمل حرام صحیح نیست)؛ معلوم بودن عمل به لحاظ نوع، مقدار و دیگر ویژگی‌های دخیل در مالیّت آن؛ داشتن قدرت شرعی بر انجام دادن آن بنابر قول مشهور (بنابر این، اجیر شدن جُنب یا حائض برای نظافت مسجد صحیح نیست).

اجرت: اجرت، یعنی عوضی که مستأجر در قبال منافع به موجر می‌پردازد. اجرت در اجاره به منزله ثمن (بها) در عقد بیع است. مالیّت داشتن، مملوک بودن، قدرت داشتن بر تحویل و معلوم بودن، شرایط اجرتند.

احکام اجاره: با عقد اجاره، مستأجر مالک منفعت و اجیر و موجر، مالک اجرت می‌شوند؛ لیکن ملکیّت حاصل از عقد، متزلزل است و با استیفای منفعت استقرار می‌یابد. برخی ملکیّت حاصل از عقد را مستقرّ دانسته‌اند.

بر هریک از موجر و مستأجر، تحویل دادن منفعت و اجرت به دیگری واجب است؛ لیکن دادن اجرت تنها بعد از تحویل دادن عین مورد اجاره یا انجام دادن کار (در اجاره عمل) واجب می‌شود، برخلاف عین مورد اجاره که تحویل آن در صورت مطالبه واجب خواهد بود. برخی گفته‌اند: وجوب تحویل هریک از عین یا اجرت متوقّف بر تحویل دیگری است؛ بدین معنا که هریک از موجر و مستأجر می‌تواند از تحویل دادن، در صورت امتناع دیگری خودداری کند و با تحویل هرکدام، تحویل، بر دیگری واجب می‌شود؛ لیکن در اجاره اعمال، وفا به عمل با انجام دادن کار مورد اجاره، تحقق می‌یابد و پرداخت اجرت پس از آن واجب خواهد بود.

ضمان: عین مورد اجاره، نزد مستأجر امانت است؛ بنابر این، وی در صورت بروز نقص، بلکه تلف آن حتّی ـ بنابر قول مشهور ـ در صورت شرط ضمان در عقد اجاره از سوی موجر، ضامن نیست؛ مگر آنکه افراط یا تفریط کرده باشد؛ لیکن اجیر، آنچه را تلف یا فاسد می‌کند ضامن است.

تجارت: فروش عین مورد اجاره پیش از اتمام مدّت اجاره برای مالک صحیح است و موجب بطلان اجاره نمی‌شود. همچنین مستأجر می‌تواند عین مورد اجاره را در صورت شرط نکردن عدم اجاره به دیگری، به مبلغی کمتر یا همسان مبلغی که اجاره کرده و نیز بیشتر از آن ـ به شرط انجام دادن کاری که موجب کمال آن شده باشد، مانند تعمیر و اصلاح ـ اجاره دهد؛ لیکن در جواز تحویل عین به مستأجر دوم بدون اذن مالک، اختلاف است. جواز آن به مشهور نسبت داده شده است. و نیز صحّت اجاره به مبلغ بیشتر بدون انجام دادن کار تعمیری یا اصلاحی در عین مورد اجاره، اختلافی است. مشهور قدما آن را صحیح نمی‌دانند؛ امّا مشهور متأخران آن را صحیح دانسته‌اند؛ هرچند این عمل را مکروه شمرده‌اند.

دراجاره اعمال، اجیر می‌تواند دیگری را برای کاری که پذیرفته است اجیر کند، به شرط آنکه مباشرت قید نشده باشد و نیز قراین موجب انصراف به آن، وجود نداشته باشد. در اینکه اجیر می‌تواند عین ـ مثلاً پارچه ـ را بدون اذن مالک به اجیر دوم بدهد یا نه، اختلاف است. تمامی خیارهای جاری در بیع، مانند خیار رؤیت، عیب، غبن و شرط، جز خیارهای اختصاصی بیع، از قبیل خیار مجلس و حیوان، در اجاره نیز جاری است.

اجاره بر واجبات: اجیر شدن برای عمل واجب دو گونه متصوّر است: نخست برای عملی که بر دیگری واجب است و دوم برای عملی که بر خود اجیر واجب است؛ خواه به وجوب عینی، مانند نمازهای روزانه، یا به وجوب کفایی، مانند غسل دادن و دفن میّت.

در حکم اجرت بر واجبات اختلاف است. برخی مطلقا جایز ندانسته و برخی مطلقا جایز دانسته‌اند. گروه سوم بین واجب عینی و واجب کفایی تفصیل داده و اخذ اجرت بر واجب عینی و نیز واجب کفایی عبادی ـ که قصد قربت در آن شرط است، مانند نماز میّت ـ را جایز ندانسته و اخذ اجرت بر واجب کفایی توصّلی را جایز دانسته‌اند. برخی تفصیل دیگری داده و گفته‌اند: اخذ اجرت بر واجب عینی تعیینی و نیز واجب تعبّدی؛ خواه عینی تخییری یا کفایی جایز نیست و بر واجبات عینی تخییری توصّلی جایز است.البته محلّ اختلاف جایی است که دلیلی بر صدور عمل به طور رایگان وجود نداشته باشد وگرنه، گرفتن اجرت بر آن جایز نیست، مانند غسل دادن و کفن کردن میّت.

اجاره بر محرّمات: اگر متعلّق اجاره فی نفسه حرام باشد، مانند اجیر کردن کسی برای ساختن یا فروختن شراب، اجاره حرام و باطل است؛ امّا اگر فی نفسه حلال باشد، لیکن از آن، شرط استفاده حرام شود، مانند اجاره مغازه به شرط استفاده از آن در ساختن یا فروختن شراب، اجاره حرام و بنابر قول مشهور باطل است. گاهی نیز داعی بر اجاره، امر حرام است، مانند آنکه کسی مکانی را به انگیزه قماربازی در آن اجاره دهد، هرچند عقد اجاره مطلق است و مقیّد به آن نیست. در این فرض ـ بنابر قول برخی ـ اجاره حرام است، و نیز بنابر قول به بطلان معامله با نهی از آن، اجاره باطل خواهد بود؛ لیکن مشهور، نهی در معامله را موجب بطلان آن نمی‌دانند. فرض چهارم آن است که موجر، با علم به استفاده حرام، مکانی را اجاره دهد، مانند اجاره مغازه با علم به اینکه مستأجر از آن در امر حرام استفاده می‌کند. در جواز اجاره در این فرض یا حرمت و بطلان آن اختلاف است. مشهور قائل به جواز آن هستند، هرچند آن را مکروه می‌دانند.

اجاره بر مستحبات: گرفتن اجرت بر مستحب توصّلی جایز است، مگر مستحبی که نفع آن تنها به اجیر می‌رسد، مانند دعا کردن اجیر و گریستن وی برای خود، و یا دلیل بر صدور آن به گونه مجّانی وجود داشته باشد، مانند امامت در نماز و گفتن اذان. در این موارد، اخذ اجرت جایز نیست. در جواز اخذ اجرت برای مستحب عبادی ـ که قصد قربت در آن شرط است ـ اختلاف است.

مبطلات اجاره: اسباب بطلان عقد اجاره عبارتند از:

1. اقاله.
2. جریان یکی از خیارهای ثابت در اجاره.
3. مرگ یکی از دو طرف عقد در اجاره اعیان، بنابر نظر مشهور نزد قدما؛ لیکن نظر مشهور متأخّران، عدم بطلان اجاره به مرگ است. برخی گفته‌اند: مرگ اجیر خاص موجب بطلان اجاره است؛ لیکن اگر مورد اجاره عمل کلّی در ذمّه باشد و نسبت به آن، شرط مباشرت اجیر شده باشد، برای مستأجر به سبب تعذّر شرط، خیار ثابت می‌گردد و در صورت عدم فسخ می‌تواند از ترکه اجیر، برای انجام دادن آن کار، کسی را اجیر کند.
4. تلف شدن عین مورد اجاره قبل از تحویل به مستأجر، یا پس از تحویل و پیش از استفاده آن.

اگر معلوم شود عقد اجاره از اوّل باطل بوده است، موجر به اندازه بهره مستأجر از منفعت، استحقاق اجرة المثل دارد و اجرة المسمّی به مستأجر بازگردانده می‌شود؛ امّا اگر عقد به یکی از اسباب فسخ، مانند اقاله، در اثنای مدّت اجاره باطل شود، بنابر قول مشهور، نسبت به مدّت پیش از بطلان، اجرة المسمّی ثابت است و نسبت به مدّت باقی مانده، اجرت دریافتی به مستأجر برگردانده می‌شود..

منابع

1. هاشمی شاهرودی، سید محمود، فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت